شرایط شفعه و استفاده از آن بشرح زیر است
۱- چیزی که درآن شفعه و اقع می‌شود باید ملک و عقار باشد مانند زمین و خانه و چیزی که بطور ثابت بدان‌ها پیوسته است مانند نهال و درخت‌کاشته شده و ساختمان و در و پنجره و امثال آن‌ها که به هنگام معامله بطور مطلق جزء آن محسوب می‌شوند. چون جابر گفت: پیامبرصدرهرمال مشترکی که تقسیم نشده باشد خواه منزل یا باغ، حکم بشفعه را جاری‌کردند. و این مذهب جمهور فقها است.
اهل مکه و ظاهریه با این رای مخالف هستند و همچنین روایتی از احمد و گفته‌اند درهرچیزی شفعه هست، زیرا این ضرر و زیانی که برای شریک درملک و آب و زمین پیش می‌آید،گاهی در اموال منقول نیز پیش می‌آید و جابر نیز گفته که: پیامبرصدر هر چیزی حکم به شفعه می‌کرد. ابن القیم‌گفته است: راویان این حدیث مورد اعتماد هستند و ابن عباس نیزگفته است که پیامبرصگفت: «براستی شفعه در هرچیزی هست». و مردان راوی آن مورد اعتماد و و ثوق هستند، لیکن تنها عیب این حدیث آنست که مرسل می‌باشد و طحاوی حدیث جابر راگواه بر آن گرفته است که دراسناد آن اشکالی نیست و ابن حزم نیزاین رای را تاییدکرده و گفته است: «در هر چیزی که مشترک بین چندکس باشد و تقسیم نشده باشد و بفروش برسد شفعه و اجب است خواه آن چیزقابل تقسیم باشد یا خیر، خواه زمین یا یک درخت یا بیشتر باشد، بنده یا جاریه و کنیز یا شمشیر یا مواد خوراکی یا حیوان یا هر چیزی باشدکه فروخته شود».
۲- کسی که شفیع می‌شود باید در مال مورد شفعه، شریک باشد و این شرکت باید پیش از عقد بیع و اقع شده باشد و نباید سهم طرفین یا شرکاء مشخص شده باشد بلکه مشارکت بصورت مشاع باشد، از جابر روایت شده که گفت: «پیامبرصدرهرچیزی که تقسیم نشده باشد، حکم به شفعه می‌کرد و هرگاه حدود مشخص می‌شد و راه جداگانه برای هر قسمت مشخص می‌گردید، دیگر شفعه‌ای وجود نداشت». بروایت پنج نفر ازمحدثین بزرگ یعنی درهرچیزی که بطورمشاع مشترک و قابل تقسیم باشد شفعه ثابت است و هرگاه تقسیم شد و حدود و راه‌ها مشخص گردید، دیگر شفعه‌ای وجود ندارد. پس هرگاه شفعه برای شریک ثابت شد، در چیزی است که قابل قسم و تقسیم کردن باشد و شریک مجبور خواهد شد، که تقسیم‌کند، مشروط برآنکه بتواند بمانند پیش از تقسیم از آن نفع و سود ببرد، و لذا در چیزی که اگر تقسیم شود از حیز انتفاع بیفتد، شفعه نیست.
در منهاج گفته است: و هر چیزی که اگر تقسیم شود، فایده مقصود از آن از میان برود، مانند حمام و آسیاب و غیر، بنا بقول ارجح اصح درآن شفعه‌ای نیست. مالک از ابن شهاب و از ابوسلمه بن عبدالرحمن و سعید بن المسیب روایت کرده است‌که: پیامبرصدر چیزی که بین شرکاء تقسیم نشده باشد حکم به ثبوت شفعه می‌کرد و هرگاه حدود سهم شرکاء معین می‌شد، دیگر شفعه‌ای نیست. و اینست مذهب علی و عثمان و عمرو سعید بن المسیب و سلیمان بن یسارو عمیر بن عبدالعزیز و ر‌بیعه و مالک و شافعی و اوزاعی و احمد و اسحاق و عبیدالله بن الحسن و امامیه.
در کتاب «شرح السنه» آمده است‌که: «اهل علم اتفاق نظردارند بر اینکه شفعه برای شریک هست در منزلی که قابل قسمت باشد، که هرگاه یکی ازشرکاء پیش از تقسیم، سهم خود را بفروشد شفعه درآن ثابت است، پس شرکای وی می‌توانند سهم او را بشفعه با همان قیمتی که فروخته است، تصاحب‌کنند و برای خویش بردارند. و اگرآن را بچیزی فروخته بودکه قابل قیمت‌گذاری است مانند جامه و غیرآن شریک‌ها قیمت آن را می‌پردازند».
لیکن برای این گروه همسایه حق شفعه ندارد و علمای حنفی با آن مخالفت کرده و گفته‌اند که شفعه بر حسب ترتیب ثابت است، اول برای شریکی که سهم خود را تقسیم نکرده است سپس برای شریکی که سهم خود را تقسیم‌کرده است و لی در راه‌ها یا صحن شریک است، سپس برای همسایه دیوار بدیوارو برخی از علما راه میانه‌ای انتخاب کرده‌اند و گفته‌اند اگر در ملکی شرکت و مساهمت درحقی ازحقوق آن ملک وجود داشته باشد، مانند شرکت درراه یا آب یا امثال آن و لی اگر به هیچ و جه مالکین با هم اشتراکی نداشته باشند و راه همه مشخص باشد شفعه‌ای وجود ندارد.
و بدانچه که صاحبان سنن با اسناد صحیح از جابر روایت کرده و استدلال نموده‌اندکه: پیامبرصگفت: «الجار أحق بشفعة جاره، ینتظر بها وإن كان غائبا إذا كان طریقهما واحدا»«همسایه برای شفعه همسایه خویش سزاوارتر است باید منتظر آمدن همسایه باشد اگر غایب باشد مشروط برآنکه راه‌شان یکی باشد». ابن القیم گفته است:
«احادیث جابر از نظر منطوق و مفهوم بر این مطلب دلالت دارند و داوری و اختلاف از آن‌ها برخاسته است».
وگفته است: «اقوال سه‌گانه درمذهب احمد هست و عادلترین و نیکوترین آن‌ها همین قول سوم است».
۳- مالی که در آن شفعه ثابت شده باشد، در برابر یک عوض و بدل مالی از ملکیت صاحبش بیرون رفته باشد، تا شفعه ثابت‌گردد -علمای حنفی‌گویند شفعه تنها در چیزی که فروخته شده است، ثابت است -بدین‌معنی که بفروش رفته یا و جه المصالحه قرار گرفته یا در برابر دیه جنایت داده شده یا هبه شده یا بیع در برابر عوض معلوم چون دراین صورت هبه نیز در معنی بیع است.
پس اگر ملکیت او بدون عوض زایل‌گردد، دیگر حق شفعه ساقط است مانند هبه بدون عوض یا وصیت کردن یا به ارث رسیدن. در بدایه المجتهد آمده است که:
درباره شفعه در معامله تبدیل زمینی بزمینی اختلاف است سه روایت موجود است: منع و جواز و انتقال بین شرکاء و غیرشرکاء، که برای شرکاء بلا اشکال و برای غیر شرکاء جایز نیست.
۴- شفیع بلافاصله پس از اطلاع ازفروش سهم شریک خود، باید شفعه را بطریق ممکنه مورد اجرا بگذارد و طالب شفعه باشد، چنانچه اطلاع پیداکرد و بدون عذر طلب شفعه را بتاخیر انداخت، حق شفعه از او ساقط می‌گردد.
زیرا اگر شفیع بلافاصله حق شفعه خویش را مطالبه نکند و این حق او برسبیل تاخیر و تراخی باشد، مشتری دچار زیان و ضرر می‌گردد، چون ملکیت او ثابت نخواهد شد و نمی‌تواند درآن تصرف‌کند و آن را آباد سازد، زیرا نگران اینست که ممکن است تلاش و کوشش او بدون فایده بماند، و شفیع آن را تصاحب‌کند. لذا مطالبه فوری است، همینکه پس از اطلاع از فروش اقدام نکرد، حق شفعه ساقط می‌گردد. و اینست مذهب ابوحنیفه و راجح مذهب شافعی و روایتی از احمد .
این در و قتی است که شفیع غایب نباشد یا از فروش اطلاع نداشته باشد. و لی اگر غایب بود یا از بیع اطلاع نداشت یا نمی‌دانست که تاخیردر طلب شفعه موجب اسقاط آن می‌شود، در این صورت حق شفعه ساقط نمی‌شود.
ابن حزم می‌گوید: شفعه حقی است که خداوند آن را ثابت‌کرده است، پس با ترک طلب شفیع ساقط نمی‌شود، حتی اگر هشتاد سال یا بیشترباشد، مگراین که شخصاً انصراف خود را اعلام نماید. و می‌گوید: اینکه‌گفته‌اند شفعه از آن‌کسی است که فوراً بدان قیام‌کند، سخنی است فاسد و نباید به پیامبرصنسبت داده شود. و مالک‌گوید و جوب فوری نیست بلکه درآن گشایش و و سعت هست. و ابن رشدگفته است که در این قول مالک اختلاف است که آیا این و قت و سیع محدود است یا خیر؟ یک بارگفته است: غیر محدود است و ساقط نمی‌شود مگر اینکه خریدار ساختمانی با تغییرات فراوان در آن پدید آورده و شفیع اطلاع داشته و سکوت پیشه کرده باشد.
باری دیگرگفته است این مدت، یک سال یا چند ماه یا بیش از یک سال است و بقولی ضعیف از او آمده است، تا پنج سال شفعه ساقط نمی‌شود.
۵- شفیع باید مبلغی را که مشتری برای خرید آن ملک پرداخته است، به وی مسترد دارد. خواه آن مبلغ یا قیمت آن را بوی بدهد یعنی بهای ملک یا بهای چیزی که ملک را بدان خریده است. درحدیث مرفوعی از جابر آمده است: «پرداخت بها بهتر است» بروایت جوزجانی.
اگر شفیع قادر بپرداخت‌کل بها نباشد، شفعه ساقط می‌گردد. مالک و علمای حنبلی می‌گویند اگر بهایی که مشتری داده است، همه‌اش یا بعضی از آن نسیه و قرض باشد شفیع هم می‌تواند آن را بصورت نسیه یا قسطی بپردازد، آنگونه که در ضمن عقد بیع مورد توافق طرفین بوده است، مشروط برآنکه قادربه پرداخت آن باشد یا ضامن معتبری داشته باشد و الا باید نقداً بهای ملک را بپردازد تا مشتری ضرر نکند. شافعی و علمای حنفی گویند که شفیع مختار است اگر نقدی پرداخت، شفعه نقدی است و الا می‌تواند تا سر موعد نسیه آن را بتاخیر بیندازد.
۶- باید شفیع تمام ملک فروش رفته و سهم شریک خود را بردارد و اگر شفیع بخواهد بعضی از آن را بردارد حق او بکلی ساقط می‌شود و اگر شفیعان متعدد باشند و یکی ازآنان حق شفعه را ترک‌کرد، باقیمانده شرکاء باید هم ملک را بردارند و الا نمی‌توانند معامله را تقسیم کنند.